주택임대사업자 혜택 총정리 취득세 85% 감면·종부세 합산배제·양도세 비과세 완벽 정리

주택임대사업자라고 하면 어려워 보이죠?
근데 사실 핵심은 딱 한 줄로 표현할 수 있어요. 

“언제 등록했는지가 모든 혜택을 결정한다!”

 

이 한 줄만 이해하면 80% 끝난 거예요.

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1. 왜 등록 시점이 중요할까?

쉽게 말하면 이거예요.

엄마가 어떤 쿠폰을 발급받았는데, 나중에 가게에서 그 쿠폰을 없애도
이미 받은 쿠폰은 계속 쓸 수 있잖아요?

주택임대사업자 혜택도 똑같아요.

✔ 등록 당시 혜택이 있으면 → 계속 유지

✔ 등록 당시 혜택이 없으면 → 나중에 생겨도 내 건 아님

 

“그때 규제지역이었나?”,
“그때 혜택 있었나?”
이게 포인트예요. 

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2. 정부가 제도를 바꿔도, 이미 등록한 사람은 괜찮아요

정부가 제도를 손대면 헷갈리죠?

근데 원리는 아주 간단해요.

✔ 혜택을 없앴다 → 새로 등록하는 사람부터 적용(이미 등록한 사람은 계속 혜택 유지)

✔ 혜택을 추가했다 → 기존 + 신규 다 적용

 

마치 “이제부터 포인트 적립 안 됩니다”라고 하면
그날 이후 계산한 사람부터 해당되는 것처럼요.

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3. “집 살 때” 받을 수 있는 혜택 (취득세 85% 감면)

집을 살 때 내는 세금이 취득세죠.
여기서 받을 수 있는 혜택이 있어요.

근데 조건이 좀 까다롭습니다.

✔ 새집(신축)이어야 해요

✔ 전용 60㎡ 이하(소형)

✔ 내가 첫 번째로 들어가는 집이어야 해요

(누군가 살았던 집이면 불가)

 

예를 들어, 새로 지은 원룸을 처음으로 사는 경우 → 가능

근데 이미 전세 세입자 살고 있던 신축을 사면 → “승계해서 산 거”라서 감면 안 됨

이게 제일 많이 틀리는 부분이예요. 

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4. “집 살 때 중과세 피하는 법” (주택 수 제외)

2주택부터 취득세가 8~12%로 확 뛰잖아요?
이걸 피할 수도 있어요.

근데 단 하나의 경우만 돼요.

 

👉 이미 임대사업자로 등록된 집을 ‘그 상태 그대로’ 이어서 사는 경우(승계)

 

일반 구축 매매는 안 되고, 신축 분양도 안 돼요.

그래서 이 방법은 “아는 사람만 아는 꿀팁”이라고 불러요.

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5. “가지고 있을 때” 세금 (보유세 = 재산세 + 종부세)

✔ 재산세

그냥 원래대로 내는 세금이에요. (건물 구조·면적 기준)

 

✔ 종부세

여기가 포인트입니다.

등록 당시 그 동네가 조정지역인지 여부가 제일 중요 포인트예요.

• 등록할 때 비조정지역이었다
  → 나중에 조정지역이 돼도 계속 혜택 유지 (합산배제)
• 등록할 때 조정지역이었다
  → 나중에 규제가 풀려도 혜택 없음

그날 뉴스 기사에 “오늘부터 조정지역 지정” 이런 게 왜 중요한지 이제 아시겠죠?

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6. “팔 때” 세금 (양도세)

여기는 가장 헷갈려서 많은 분이 피해를 봐요.

주택임대사업자는 ‘거주한 집 1채는 비과세’ 혜택을 받을 수 있는데, 조건이 있어요.

 

👉 임대주택을 처분하고 ‘최종 1주택’이 된 후부터 보유·거주기간이 새로 시작될 수 있다는 점이에요.

 

즉,

• 임대하는 동안 오른 집값 → 과세
• 임대 끝나고 마지막 1주택 상태에서 오른 집값 → 비과세 가능

이 규정을 몰라서 “최종 1주택이니까 다 비과세 아니에요?” 라고 생각하시는 분이 정말 많아요.

절대 아닙니다!

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✔ 등록할 때가 모든 혜택의 기준!
✔ 집 살 때 혜택은 신축 + 첫 입주 + 소형만 가능
✔ 중과세 피하려면 임대 등록된 집을 그대로 승계해야 함
✔ 종부세 혜택은 등록 당시 조정지역 여부로 결정
✔ 팔 때는 ‘최종 1주택’이라고 다 비과세 되는 게 아님!

 

반드시 등록 시점과 물건의 상태(신축/구축)를 기준으로 판단하고 주택임대사업자 혜택을 잘 챙겨 받으시길 바랄게요.