전세·월세 가계약, 입금하기 전 반드시 체크해야 할 사항

전·월세 집을 구할 때 제일 많이 듣는 말이 있어요.

“좋은 매물이라 금방 나가요. 가계약이라도 걸어두실래요?”

이 말 한마디에 마음이 급해져서
집도 못 보고, 서류도 안 보고, 집주인 정보도 모르는 상태에서

그냥 예약하듯 돈을 보내는 경우가 정말 많더라고요.

하지만 가계약은 절대 예약금이 아닙니다.
잘못하면 본계약보다 더 큰 피해로 이어질 수도 있어요.

그래서 오늘은,

전·월세 가계약할 때 사기 안 당하려면 반드시 확인해야 하는 체크리스트를 알기 쉽게 정리해드릴게요.

---

1. 가계약은 ‘자리 잡기’가 아니라 진짜 계약의 시작

많은 분들이 이렇게 생각하죠.

“일단 잡아두는 거니까, 마음 바뀌면 돌려받겠지?”

하지만 현실은 달라요.

• 가계약은 ‘계약금의 일부’로 인정되기 때문에
• 마음에 안 들어 취소하더라도 가계약금은 포기해야 하는 경우가 대부분이고
• 상대가 “이미 계약 성립했다”고 주장하면 분쟁까지 갈 가능성도 있어요.

즉,
가계약 = 가볍게 하는 예약이 아니라, 법적 효력이 발생하는 행동
이 생각을 먼저 잡아두는 게 가장 중요합니다.

---

2. 입금 전, 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘집이 아니라 중개사’

전세사기 피해자 인터뷰를 보면 공통점이 하나 있어요.

“중개사 신원을 확인하지 않았어요…”

부동산에는 세 가지 인물이 있습니다.

• 개업공인중개사(대표) → 법적 책임자
• 소속공인중개사 → 실무 담당
• 중개보조원 → 자격증 없음 / 상담만 가능

사기 대부분이 중개보조원이 실무처럼 행동하면서 벌어집니다.
그래서 가계약 전에 꼭 해야 할 것:

✔ 체크포인트

• 중개사무소 벽면 서류(개설등록증·사업자등록증·대표 명의 공인중개사 등록증) 사진으로 요청
• 상담하는 사람이 누구인지 반드시 확인
  → “대표님이세요? 소속공인중개사세요?”
  → 이 질문 하나면 사고 절반 날립니다.

---

3. 돈 보내기 전, 최소 4개 서류는 받아야 안전

전화로 “좋은 집입니다”는 아무 의미 없습니다.
입금 전 꼭 다음 서류를 받아야 해요.

① 등기부등본(등기사항전부증명서)

가계약 단계에서 가장 중요합니다.

확인해야 할 핵심 3가지:

• 소유자 이름 = 집주인 실명 일치?
• 근저당, 가압류 등 위험 권리 있는지
• 신탁등기 여부(이건 대부분 피하는 게 정답)

특히 전세라면 선순위 채권 + 전세보증금 ≤ 매매가 70% 이내는 기본 안전선입니다.

---

② 건축물대장

생각보다 ‘불법건축물’이 정말 많습니다.

• 불법이면 전세보증보험 가입 불가
• 주택임대차보호법 적용도 불안정
• 나중에 분쟁 거의 필수

---

③ 전입세대열람원(세입자 유무 확인)

가장 흔한 사기 패턴이 이겁니다.

“집주인 말로는 전입 없대서 계약했는데, 실제로는 선순위 세입자 있었던 경우…”

반드시 직접 확인해야 합니다.

---

④ 전세보증보험 가입 가능 여부

HUG, HF, SGI 어디든 가입 가능해야 안전한 집입니다.

가입 불가 = 위험 물건
경험상 90%는 문제 있는 집이에요.

---

4. 가계약금 보낼 때 ‘문장 하나’가 사고를 막습니다

입금증만 남기면 거의 보호받지 못합니다.
가장 중요한 건 문서나 문자로 조건을 남기는 것이에요.

반드시 넣어야 할 문구:

✔ 필수 문구 1 : 가계약금 성격 확인

“본 계약 체결을 위한 가계약금이며, 본계약 미체결 시 가계약금만 포기하고 추가 책임은 없음.”

---

✔ 필수 문구 2 : 위험 사항 시 즉시 해제

“등기부 또는 현장 확인 시 미리 고지되지 않은 위험 발견 시 가계약은 즉시 해제하고, 가계약금은 전액 반환.”

---

✔ 필수 문구 3 : 실제 집주인 전제

“등기상 소유자 OOO와의 본계약을 전제로 함.”

이 문장 하나면 가짜 집주인 사기 거의 차단됩니다.

---

5. 가계약금, 절대 ‘제3자 계좌’로 보내지 말기

사기 패턴 90%가 바로 이겁니다.

• “집주인 계좌가 잠시 정지됐어요.”
• “가족 계좌로 먼저 보내주세요.”
• “중개보조원 계좌로 주시면 됩니다.”
• “법무사 통해서 나중에 정리돼요.”

절.대. 안 됩니다. 누가 이렇게 당해하지만 이런일들이 빈번하게 일어나더라고요.

가장 안전한 기준은 딱 하나.

✔ “등기상 집주인 명의 계좌로만 송금”

이것만 지켜도 사고 80%는 예방됩니다.

---

6. 가계약 걸었다고 끝이 아니다! 그날 바로 해야 할 검증

가계약금 걸어두면 사기꾼들은 그 순간을 노립니다.
그래서 바로 해야 하는 3가지가 있어요.

① 최신 등기부 다시 확인

가계약 이후 바로 근저당 걸고, 신탁 넣고, 대출 빼가는 경우가 많아요.

 ② 집 직접 방문

“집은 나중에 보시고요, 지금은 빨리 가계약부터…”
이 말 나오면 매우 위험 신호입니다.

③ 전세보증보험 가입 테스트

주소 입력하면 바로 가능/불가 뜹니다.
이걸로 1차 필터링 끝.

---

전·월세 계약에서 가장 위험한 순간은 본계약이 아니라 가계약 단계입니다.
이때 조급해지면 사기꾼들에게 가장 취약한 순간을 노출하게 돼요.

조금이라도 이상하거나 서류가 안 맞으면?
그냥 가계약 포기하고 나오는 게 최선입니다.
가계약금만 잃는 게 사실 ‘최소 피해’예요.